Voorwoord
In 2023 werd de fusie tussen SUW en De Delthe eindelijk realiteit.
Ook werd de nieuwe naam bekendgemaakt, dat werd Goud Wonen.
Het werken vanuit twee kantoren, één in Usquert en één in Uithuizen, maakte het voor de medewerkers in verband met saamhorigheid en samenwerking best lastig.
Ook voor de huurders veranderde er het één en ander. Er kwamen nieuwe medewerkers bij Goud Wonen, nieuwe functies, andere procedures. Af en toe was het even zoeken naar de juiste medewerker en welke vraag waar gesteld moest worden. Dat is ook wat een fusie nu eenmaal met zich meebrengt.
Vervolgens kwam er nog een soort van fusie. Door een nogal unieke procedure werd woongroep Marenland opgeheven en werden de woningen verdeeld over diverse corporaties. Voor Goud Wonen betekende dat een overname van ruim 200 woningen en een aantal medewerkers maakte de overstap naar Goud Wonen.
Ook deze fusie is een formele procedure waarbij de huurdersorganisaties instemmingsrecht hebben. Gelukkig ging deze fusie soepeler en vlotter dan de fusie met de Delthe.
Resultaat van deze fusie is ook dat Goud Wonen nu plm 1500 woningen in beheer/bezit heeft. Dat is een verdubbeling t.o.v. het aantal woningen van voormalig SUW.
Jaaragenda
De inzet van de HOU voor de huurders van Goud Wonen verloopt grotendeels volgens een jaaragenda met vaste onderwerpen. Dat zijn in ieder geval de jaarlijkse huurverhoging en de prestatieafspraken tussen Goud Wonen, de Gemeente Het Hogeland en de huurdersorganisaties. De afgelopen jaren zijn daar bijgekomen de versterkingsoperatie en het verduurzamen van de overige woningen.
Maar met de komst van een beleidsmedewerker bij Goud Wonen worden alle beleidsonderwerpen nu beetgepakt die nog zijn blijven liggen. Er moet op tal van beleidsonderwerpen nieuw beleid worden gemaakt omdat bij de corporaties die nu Goud Wonen vormen zaken soms verschillend waren geregeld of soms helemaal niet. Dat betekent een forse uitbreiding van onze jaaragenda vanaf 2024: onderhoudsbeleid, meerjarig huurbeleid, ZAV beleid, onderhouds ABC, algemene huurvoorwaarden, servicekosten. Deze opsomming is vast nog niet volledig. Want de manier waarop de woningen voor de verhuur nu worden aangeboden gaat op termijn veranderen: dit project heet “Groningen Huurt”. De HOU laat zich informeren over de toekomstige veranderingen die voor de hele regio gaan gelden.
Versterkingsoperatie en meer
Veel aandacht is in 2023 weer uitgegaan naar de versterkingsoperatie. Dat betekent een regulier overleg met Rizoem, de uitvoerende organisatie. De HOU wordt goed geïnformeerd en kan waar dat nodig is, inspringen. Een voorbeeld daarvan is een dieptepunt in februari 2023. Dat was namelijk de boodschap die de huurders van Noord te horen kregen. De wisselwoningen die Rizoem namens Goud Wonen gereserveerd had voor de huurders van Noord zijn aan mensen in een koopwoning gegeven. Gevolg daarvan is dat een aantal huurders in Noord twee jaar langer moeten wachten op een andere woning.
We hebben ons met succes ingezet voor een passende compensatie voor deze huurders en huurders in Kantens.
Er zijn veel sloop- en bouwactiviteiten en een aantal huurders woont inmiddels naar volle tevredenheid in hun nieuwe huis.
We horen terug dat het af en toe wel even wennen is met alle nieuwe techniek die er in de woning zit, maar onze indruk is dat dit goed opgepakt en begeleid wordt door Goud Wonen en de betrokken bedrijven.
Ook overleg over het verduurzamingsproject van een groot aantal woningen van Goud Wonen stond op de agenda. De HOU laat zich ook regelmatig informeren en bijscholen over verduurzaming.
Waar nodig heeft de HOU ook bemiddeld bij individuele zaken van huurders die niet goed gingen zoals bijvoorbeeld lekkage, schimmel in de woning etc.
Bestuurszaken
Op de ledenvergadering van 27 juni 2023 werd door de leden ingestemd met een nieuw bestuurslid: Renée Sanders. Daarmee bestaat het bestuur uit vijf leden. Eén van de onderwerpen waarmee het bestuur zich heeft beziggehouden is de vraag of één huurdersorganisatie voor alle huurders van Goud Wonen goed zou zijn. Op verzoek van de bestuurder van Goud Wonen is daar in 2023 onderzoek naar gedaan.
Na uitvoerige discussie heeft het bestuur unaniem het volgende standpunt ingenomen:
voor alle huurders van Goud Wonen is het goed wanneer er zo snel mogelijk één huurdersorganisatie komt. Of dat gebeurt middels een fusie of op een andere manier, dat vinden wij van ondergeschikt belang. Deze boodschap is tijdens het onderzoek duidelijk naar voren gebracht.
Uiteindelijk hebben we moeten concluderen dat het streven naar één huurdersorganisatie niet werd gedeeld door huurdersvereniging De Delthe. Daarmee is ook deze poging dood gelopen.
Contactpersonen
De contactpersonen zijn de ogen en de oren van de HOU in de betreffende wijken.
Als er iets is, dan koppelen ze dat terug naar de HOU en vice versa.
Ook zijn de contactpersonen uiteraard bereikbaar voor de huurders in de wijk als er vragen en/of problemen zijn. Regelmatig is er overleg tussen de HOU en de contactpersonen.
De HOU heeft de volgende contactpersonen:
Ambachtsschoolstraat: Hillie Riemeyer-Kammenga
Noord: Chantal van der Zee
Arp Schnitgerhof: Tineke Klooster
Centrum: Kees Bos, Anneke Zuidhof
Ripperda: Ingrid Koning
Wilgenbos/-hof, Kennedylaan: Dirk Bronts
Menkema: Ina Davids
Kantens: Mariska van Dijken
Prestatieafspraken
Ieder jaar worden er zogenaamde Prestatieafspraken gemaakt tussen gemeenten en de woningcorporaties. Huurdersorganisaties hebben een wettelijk geregelde positie bij het maken van deze afspraken. Wij vinden het al een aantal jaren lastig om bij het maken van deze afspraken een goede inbreng te geven. Dat komt om een aantal redenen. Allereerst kost het ons als vrijwilligers enorm veel tijd en energie om in de wereld van de beleidsmakers mee te kunnen doen: wollig taalgebruik!
Maar de belangrijkste reden is wel dat al die afspraken niet of nauwelijks concreet zijn en door ons ook vaak niet te begrijpen zijn. Wij ervaren het als een papieren circus waar beroepsmensen mee bezig zijn. Het eenvoudiger en concreter maken van de prestatieafspraken zal de betrokkenheid van de huurdersorganisatie vergroten. Dit punt hebben we onlangs nogmaals ter bespreking voorgelegd en we hopen dat er op korte termijn een verandering in deze procedure gerealiseerd kan worden.
Huurverhoging 2023
Bij de jaarlijkse huurverhoging heeft de huurdersorganisatie formeel het adviesrecht. Om dit adviesrecht goed te kunnen uitoefenen kijken we allereerst naar het wettelijk kader en of het voorstel van Goud Wonen binnen dit kader blijft. Nu is dat tot nu toe altijd het geval geweest.
Vervolgens kijken wij naar de effecten van de huurverhoging voor de verschillende groepen huurders. Daarin zien wij dat een steeds kleinere groep huurders de kans loopt om de wettelijk toegestane maximale verhoging te krijgen. Dat was in 2023 3,1%. In het voorstel voor 2023 is dat niet toegepast. De woningen die aangewezen zijn voor sloop/nieuwbouw hebben bevroren huren en ontvangen dus geen huurverhoging. Goud Wonen heeft de huurverhoging 2023 aangepast voor de woningen met een laag energielabel (EFG) naar 1,6% en de overige woningen naar 2,6%. De HOU heeft een positief advies afgegeven maar wel met de kanttekening dat er na de fusie nu echt zo snel mogelijk een meerjarig huurprijsbeleid moet worden ontwikkeld. Dat geeft huurders meer zekerheid. De HOU kan bij het maken van een dergelijk meerjarig beleid beter beoordelen of voor de financiële continuïteit van Goud Wonen de gevraagde huurverhoging ook gerechtvaardigd is. Dat afwegingskader ontbreekt en dan wordt het gesprek lastig. Dat bleek ook in 2023 toen door procedurele fouten van de (voormalige) bestuurder van de Delthe er een nodeloze discussie ontstond. Uiteindelijk heeft dit voor de huurders positief uitgepakt.
Bij het maken van dit jaarverslag weten wij inmiddels dat voor de huurverhoging 2024 het meerjarig beleidskader nog ontbreekt maar dat er wel een afspraak voor maken daarvan is gepland.
Voorzieningenwijzer
In ons overleg met de gemeente Het Hogeland en Goud Wonen heeft de HOU vanaf 2022 aangedrongen op de totstandkoming van de Voorzieningenwijzer. Dat is één loket waarbij huurders kunnen informeren naar de mogelijkheden voor financiële bijstand. In de periode van de corona-lockdown werd weer eens duidelijk dat er een groot bos staat met allerlei regels, wetten en procedures waar (bijna) iedereen in verdwaalt. En toen de energieprijzen door het dak gingen, was bijvoorbeeld lang onduidelijk hoe je nu in aanmerking kwam voor een toeslag. Met de komst van de Voorzieningenwijzer is dat bos van regels enz. nog niet gekapt maar is er hopelijk wel een gids beschikbaar. We blijven de werking van de Voorzieningenwijzer in de komende periode volgen.
Adviesaanvragen van Goud Wonen 2023
Naast de adviesaanvraag voor de jaarlijkse huurverhoging ontvingen wij de volgende adviesaanvragen.
Adviesaanvraag Plan van aanpak Verduurzaming woningen in Uithuizen:
positief advies gegeven maar met aandacht voor vergoedingen/schadeloosstelling. Goud Wonen is wettelijk niet verplicht om een vergoeding te geven wanneer de huurder aantoonbaar meer woonkwaliteit krijgt zonder huurprijsaanpassing. In de praktijk blijkt echter dat niet alle werkzaamheden in bewoonde toestand kunnen plaatsvinden en dan treedt het vastgestelde sociaal plan in werking.
Adviesaanvraag nieuw beleid houtkachels:
Wij werden in november 2023 verrast met een adviesaanvraag m.b.t. het beleid inzake houtkachels. Dit voorgenomen besluit van Goud Wonen kwam uit de lucht vallen en werd neergelegd zonder de context: ZAV beleid. In de notitie van Goud Wonen werden zonder onderbouwing aannames gedaan. Dit heeft geleid tot de nodige irritatie bij ons en eind november hebben wij de bestuurder van Goud Wonen dan dringend verzocht de adviesaanvraag terug te nemen.
Voor 2024 staat het ZAV-beleid op de beleidsagenda.
adviesaanvraag Strategisch Voorraad Beleid:
In het voorjaar van 2023 hebben wij kennis genomen van het Strategisch Voorraad Beleid (SVB). Goud Wonen heeft voor het maken van dit plan een externe deskundige ingehuurd. In het SVB staat omschreven welke keuzes worden gemaakt voor de investeringen in de woningen.
Voor 2024 wil de HOU dit SVB-plan meenemen bij het maken van het meerjaren huurbeleid.
Dat werkt als volgt: de voorgenomen investeringen van Goud Wonen in de woningvoorraad moeten worden opgebracht uit het financiële vermogen inclusief de noodzakelijke leningen en borging. Dat zijn grofweg de hoogste uitgaven van een woningcorporatie. Tegenover de uitgaven staan de inkomsten uit de huuropbrengsten. Dat betekent dat de omvang van de investeringen zoals die in het SVB staan opgenomen een directe relatie hebben met het huurbeleid. Anders gezegd, dit zijn de “knoppen” waar je aan moet draaien om aan de ene kant een financieel gezonde woningcorporatie te houden en aan de andere kant een gematigd huurbeleid vast te stellen.
De cijfers van onze activiteiten:
Bestuursvergaderingen 8x
Ledenvergadering 27 juni 2023
Overleg met Goud Wonen 6x
Overleg RvC Goud Wonen 2x
Overleg met Rizoem projectleiding 8x
Overleg met medewerkers Rizoem uitvoerend 8x
Bijeenkomst met gemeente het Hogeland 3x